O contrato de locação consiste em um compromisso mútuo que é firmado entre o inquilino e o proprietário do imóvel antes mesmo da entrega das chaves e da efetiva mudança, garantindo que ambos cumpram suas obrigações e nenhuma das partes seja lesada.
No entanto, há casos onde não há opção senão a rescisão antecipada do contrato, levando muitos locadores e locatários a se perguntarem sobre como se aplicam as multas por rescisão de contratos de locação.
Por esse motivo, neste artigo, iremos dirimir as dúvidas de como funciona o contrato de locação de imóvel residencial ou comercial, o que o documento deve conter, como funcionam as multas, em quais casos há dispensa da multa e como um advogado especialista em direito imobiliário pode auxiliar quando há a rescisão de contratos de locação. Confira!
Como funciona o contrato de locação de imóvel comercial ou residencial? O que esse documento deve conter?
O contrato de locação de imóveis consiste num acordo que pode ser realizado por duas ou mais partes. Além das obrigações dos envolvidos, esse documento detalha o bem alugado e as penalidades em casos de descumprimento do documento.
A lei que rege os contratos de locação de imóveis urbanos é a Lei nº 8.245/1991, a chamada Lei do Inquilinato, com alterações feitas pela Lei nº 12.112/2009, e trata dos detalhes que envolvem o referido negócio, como: prazo das locações, fianças, sublocações, locações residenciais, comerciais etc.
Além disso, o documento deve abranger alguns itens gerais, como:
Qualificação dos envolvidos: informações do locador e do locatário. Ou seja, os dados pessoais ou das empresas;
Descrição dos bens: informações que especificam quais são os bens locados;
Tipo de locação e vigência: Descrição de como os bens devem ser utilizados e por quanto tempo serão cedidos para aluguel;
Valores e condições de pagamento: Prazos para pagamento do aluguel, as formas de pagamento, os montantes e os reajustes de aluguel;
Garantias: Os métodos a serem utilizados pelo locador para reaver os valores do aluguel em caso de inadimplência do locatário.
Desse modo, como o contrato de locação possui todas as obrigações das partes, o documento é de extrema importância para comprovar legalmente um acordo feito. Ademais, o contrato de locação de imóveis serve também como uma forma de evitar conflitos entre o locador e locatário e, portanto, deve ser analisado com extrema atenção por um advogado.
Quando é devida a multa no contrato de locação? Será proporcional ou integral?
Caso seja necessário que o locatário devolva o imóvel antes de cumprir o prazo, é devida uma multa compensatória ao locador pela quebra de contrato de locação de imóveis.
A cláusula de multa por rescisão antecipada é praticamente onipresente nos contratos de locação e a quantia devida geralmente é normalmente fixada em 3 (três) vezes o valor do aluguel.
É de extrema importância salientar que a aplicação da multa deve ocorrer proporcional ao tempo não cumprido do contrato, conforme estabelece o art. 4º da Lei do Inquilinato (Lei nº 8245/91), vejamos:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
Logo, resta evidente que a lei não determina percentual a ser aplicado, também não estipula que seja com base em um número de aluguéis e, muito menos, o prazo para que esta multa seja computada. Assim, acaba deixando muitas vezes o locatário nas mãos do locador, ocorrendo na prática o verdadeiro enriquecimento sem causa, uma vez que ignora-se que o comando judicial claramente menciona a palavra “proporcionalmente”.
Como em toda relação comercial, a locação de imóveis deve seguir parâmetros favoráveis aos dois lados, procurando minimizar problemas futuros decorrentes dessa transação.
Se por um lado, o locador tem o direito de ser protegido caso o locatário descumpra o contrato – afinal o dinheiro do aluguel do imóvel é incorporado aos seus rendimentos – por outro, o locatário não pode ser vinculado a um contrato que lhe gere transtornos insuperáveis caso lhe advenha um fato inesperado.
O art. 4º autoriza a cobrança de multa em caso de rescisão contratual antecipada, deixando que as partes convencionem como será cobrada tal multa, mas o artigo é claro ao determinar expressamente que esta multa deverá ser aplicada proporcionalmente ao período que resta para o término do contrato.
Aliás, o Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), defende o que está expresso na lei: a referida multa deverá ser cobrada proporcionalmente aos meses que faltarão para o encerramento do contrato.
Por sua vez, o Código Civil corrobora com o que está disposto no artigo 4º da Lei do Inquilinato e determina que haja um equilíbrio na relação estabelecida entre as partes, assim, a multa deverá ser proporcional ao tempo que resta para o inquilino permanecer no imóvel:
Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Se por um lado a cobrança da multa é garantida em lei, por outro a proporcionalidade na aplicação desta também é, devendo o locador usar a proporcionalidade em caso de rescisão antecipada para não infringir o disposto na legislação.
E caso o locador assim não proceda, recomenda-se ao locatário que devolva as chaves do imóvel e imediatamente recorra ao Poder Judiciário questionando a multa e a forma de aplicação, apresentando os valores que entende como devido.
Multa proporcional ao restante do prazo contratual a ser cumprido
Conforme mencionado, nos termos do art. 4º da Lei do Inquilinato, a multa pactuada em razão da devolução antecipada do imóvel alugado deverá ser proporcional ao tempo de cumprimento do contrato, de modo que tal proporção refere-se ao restante do prazo contratual a ser cumprido.
Desse modo, de acordo com o art. 112 do Código Civil, as cláusulas contratuais devem ser interpretadas com o fim de elucidar a vontade real das partes, não obstante o sentido literal da linguagem. A multa compensatória convencionada entre as partes consiste na prefixação das perdas e danos do locador, com o fim de punir o locatário pelo encerramento antecipado da avença locatícia, de modo que tal multa é proporcional ao período que deixou de ser cumprido.
Inclusive, o magistrado, ao deparar-se com desproporcionalidades no montante da multa contratual, deve intervir com o objetivo de coibir os excessos e os abusos que venham a colocar o devedor em situação de inferioridade desarrazoada, consoante o art. 413 do Código Civil.
Como a multa não pode ser motivo de enriquecimento, ao credor importaria em locupletar-se indevidamente à custa do devedor, ao recebê-la integralmente, pois já lhe teria proporcionado a vantagem, resultante do cumprimento parcial.
Em quais casos há dispensa da multa?
A Lei do Inquilinato também prevê que o inquilino pode evitar multas nos casos em que ele é transferido por seu empregador (privado ou público) para trabalhar em um local que não seja o estipulado no momento da assinatura do contrato.
Nesse caso, a multa não será cobrada, desde que o locador seja notificado por escrito com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência. Além disso, o inquilino também deve apresentar ao locador os documentos que comprovam a transferência (com endereço completo do futuro local de trabalho).
Qual o papel do advogado imobiliário na rescisão de contratos de locação?
Quando se trata de um assunto tão delicado como rescisão de contrato de locação, é essencial que a parte interessada tire suas dúvidas com um Advogado Especialista em Direito Imobiliário.
Esse profissional é capaz de analisar cuidadosamente o contrato de locação de imóveis comerciais ou residenciais, buscando por cláusulas abusivas que possam lesar o inquilino e identificando eventuais multas abusivas.
Já ao auxiliar o locador, o advogado pode redigir um contrato completo, capaz de envolver todas as necessidades de ambas as partes, enquanto resguarda legalmente a figura do locador ao estipular multas adequadas no caso de quebra do contrato.
Além disso, o advogado é indispensável na formulação das notificações de rescisão, a fim de evitar a ausência de informações importantes ao processo.
Ainda, nos casos onde a multa foi calculada erroneamente e paga, o advogado imobiliário possui o papel crucial de ingressar com uma Ação de Repetição de Indébito a fim de reaver os valores pagos indevidamente.
Logo, denota-se que o apoio jurídico é essencial nessas situações. O escritório Feldmann Advocacia possui Advogado Especialista em Direito Imobiliário, atuando tanto na esfera extrajudicial, quanto na judicial.
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