Usucapião Extrajudicial. Como funciona e quais são os requisitos?
Como fazer um usucapião extrajudicial
No ano de 2015, o Código de Processo Civil foi atualizado e trouxe inúmeras vantagens e melhorias para diversos processos e leis. Uma delas é a matéria referente à usucapião.
Antigamente, só havia possibilidade de usucapir um bem por meio de um processo judicial. Esse cenário além de ter um custo elevado para os envolvidos e para o Poder Judiciário, também levava muito tempo para ser resolvido.
Assim, para solucionar essa situação, o Novo Código de Processo Civil, em seu artigo 1.071, acrescentou o artigo 216-A à Lei 6.015 (Lei de Registros Públicos), disciplinando a possibilidade da Usucapião Extrajudicial.
A seguir elucidaremos as principais informações que você precisa saber sobre a aplicação da Usucapião Extrajudicial. Confira!
O que é Usucapião?
Antes de abordarmos o assunto sobre como funciona a Usucapião Extrajudicial no atual Código de Processo Civil, vamos recordar acerca do conceito desse instrumento do direito.
A usucapião, instituto do direito afirmado pela Constituição Federal, é uma forma de estabelecer uma função social a um bem móvel ou imóvel de modo que ele não fique abandonado.
Resumidamente, é uma forma de tomar posse de qualquer coisa através do seu uso.
Usucapião Extrajudicial no novo CPC
Com o intuito de agilizar a resolução dos processos e aliviar a quantidade de litígios no Poder Judiciário, o Novo CPC instaurou a Usucapião Extrajudicial.
Essa modalidade de usucapião só é válida quando se trata de bens imóveis e quando há concordância entre todas as partes para usucapir o bem.
Vale ressaltar que tudo acontece através do Cartório de Registro de Imóveis e quando algum dos envolvidos não é a favor, haverá necessidade de resolução por meios judiciais.
Justamente por essa configuração, a atualização do Novo Código de Processo Civil impactou diretamente a Lei de Registros Públicos, que por sua vez também teve que passar por algumas atualizações para regularizar o processo. Vamos às mudanças.
Requisitos para a Usucapião Extrajudicial
Uma das primeiras atualizações é referente aos documentos necessários para solicitar Usucapião Extrajudicial.
Conforme o art. 216-A da Lei de Registros Públicos, os requisitos indispensáveis à propositura do requerimento são:
- Representação por advogado;
- Realizada no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca em que está situado o imóvel usucapiendo;
- Ata Notarial – Tabelião atesta as circunstâncias, bem como o tempo da posse;
- Justo Título – Quando houver. Podendo ser apresentado outros documentos que evidenciem a posse contínua, como por exemplo, pagamentos de tributos e encargos que incidem sobre o imóvel;
- Certidão Negativa de Distribuição – A fim de atestar que não há situação que comprometa o imóvel usucapiendo;
- Planta Baixa – Com o devido memorial descritivo. Para tanto, deve ser assinado por profissional técnico (ART), e ressalta-se a necessidade de também ser assinado pelo proprietário anterior do imóvel usucapiendo e pelos proprietários confrontantes;
Como solicitar usucapião extrajudicial no novo CPC?
Apesar da facilidade de usucapir um imóvel sem a necessidade de buscar o Poder Judiciário, é necessário seguir alguns procedimentos para garantir o deferimento do pedido.
Assim, conforme o supramencionado art. 216-A da Lei de Registros Públicos, para solicitar Usucapião Extrajudicial, deve-se observar os seguintes passos:
1º passo: reunir os documentos obrigatórios
Antes de entrar com o pedido, é necessário separar todos os documentos necessários que comprovem a possibilidade de usucapião do bem. Conforme já mencionado, são eles: ata notarial, planta e memorial descritivo assinados, certidões negativas e justo título.
2º passo: envio de notificação ao proprietário do bem.
Após reunir todos os comprovantes, é preciso notificar o dono original do bem a ser usucapido ou os titulares de direitos reais ou de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel.
O proprietário tem 15 (quinze) dias para aceitar o pedido. Se não houver nenhuma manifestação, nem contra e nem a favor do pedido, será considerado como aceita a notificação.
3º passo: publicação de editais em jornais e revistas para interesse de terceiros
Além de notificar os envolvidos no bem, o Oficial de Registro do Cartório de Imóveis também deve publicar o edital para que outras pessoas, que também possam estar envolvidas de alguma forma com o imóvel, tenham ciência.
Desse modo, protocolado o requerimento, munido de todos os documentos, o Oficial de Registro de Imóveis notificará todas as esferas da Fazenda Pública para que se manifestem em 15 (quinze) dias sobre o requerimento da propriedade.
Sendo assim, o Oficial de Registro de Imóveis, a expensas do Requerente, publicará edital em jornal de grande circulação, para que seja dada publicidade a terceiros eventualmente interessados.
Esses terceiros terão o prazo de 15 (quinze) dias para se manifestarem. Caso não haja, será registrado o imóvel no nome do possuidor de acordo com as informações apresentadas.
Como a usucapião é de cunho consensual, caso falte alguma das assinaturas indispensáveis, a pessoa será notificada e deverá se manifestar em 15 (quinze) dias quanto ao consentimento. Não havendo nenhuma manifestação, será interpretado como em desacordo e a usucapião perde o seu caráter extrajudicial, tornando-se possível apenas judicialmente.
Aliás, também perde seu caráter extrajudicial caso algum dos entes públicos ou dos terceiros interessados, se manifestarem em oposição. Nessa situação, o próprio registrador remeterá ao juízo o processo.
Em contrapartida, estando todas as documentações de acordo, o Oficial de Registro de Imóveis, registrará o imóvel em nome daquele que requereu o pedido.
4º passo: cobrança de ITBI
Cumpre mencionar que a Usucapião assim que reconhecida, torna o possuidor do imóvel proprietário. Mas isso não quer dizer que houve uma transferência do imóvel de uma pessoa para outra, apenas que ele adquiriu o direito de ter o bem pelo tempo de uso.
Por esse motivo, não pode ser cobrado o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis no ato do reconhecimento da usucapião.
Vale destacar que o Oficial do Registro de Imóveis pode a qualquer momento solicitar informações complementares ao requerente da usucapião, para ele poder avaliar e prosseguir com o pedido.
Se for necessário, será fornecido um prazo para o possuidor se organizar e trazer todos os dados solicitados para o cartório.
Preciso de um advogado para solicitar usucapião extrajudicial?
Mesmo que seja feito diretamente no cartório, a lei deixa bem claro que é indispensável a presença de um advogado para representar o possuidor.
Vale enfatizar que o requerimento administrativo da usucapião, em nada obsta o ingresso pela via judicial, o que significa que, caso haja negativa do pedido extrajudicial, não há impedimento do ingresso judicial para regularizar a situação.
Notadamente, os trâmites para a realização da Usucapião Extrajudicial, não são simples, contudo possíveis, logo, é indispensável a análise de um profissional do ramo, a fim de tomar a medida mais acertada, frente ao caso concreto.
Assim, como pode-se perceber, existem muitas questões a serem analisadas e com a orientação de um advogado especializado no assunto, ficará muito mais fácil de cumprir os requisitos, garantindo assim, celeridade e maior efetividade no processo.
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